Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Niemczech

W bieżącym roku liczba ukończonych mieszkań może spaść o około 40 procent, do poziomu ok. 18 000 lokali. Członkami GdW są przede wszystkim firmy budujące lub utrzymujące mieszkania socjalne. Należą do nich instytucje miejskie, federalne lub państwowe, kościelne, spółdzielcze i instytucje sektora prywatnego. Liczba ukończonych mieszkań znacznie wzrosła w ciągu ostatnich dwóch lat dzięki ogromnemu finansowaniu publicznemu – w 2024 roku było ich aż 270 000. Ale to nie wystarcza. Liczba mieszkań socjalnych w Niemczech utrzymuje się na poziomie około miliona lokali. Stowarzyszenie domaga się obecnie wydania rozporządzenia nadzwyczajnego na szczeblu europejskim w celu promowania budowy nowych mieszkań socjalnych.

Inne kraje mają się lepiej

Prezes stowarzyszenia ma na myśli regulację podobną do tej, która obowiązuje w Europie w odniesieniu do energii odnawialnej. Wątpliwe jest jednak, czy takie przepisy uda się wdrożyć we wszystkich krajach europejskich i czy w ten sposób wpłyną one również na sytuację w Niemczech. Niemcy są krajem, którego mieszkańcy jak w żadnym innym kraju na kontynencie europejskim preferują wynajem nieruchomości. Aż 52,8% mieszkań i domów jest wynajmowanych – w innych krajach odsetek ten jest znacznie niższy. W szczególności w Europie Wschodniej, ale także na przykład we Włoszech, mniej niż jedna czwarta mieszkańców mieszka w wynajmowanych lokalach. Sugeruje to, że udział mieszkań na wynajem w całkowitym zasobie mieszkaniowym jest silnie skorelowany z dobrobytem gospodarczym: Austria, Dania, Szwecja i Luksemburg również mają udziały w czynszach powyżej średniej europejskiej. 

W porównaniu z innymi krajami europejskimi mieszkania w Niemczech są szczególnie drogie. Niemieckie gospodarstwa domowe przeznaczają średnio 26% swojego dochodu rozporządzalnego na koszty mieszkaniowe – średnia europejska wynosi 21%. Szczególnie krytyczna jest liczba gospodarstw domowych obciążonych wysokimi kosztami mieszkaniowymi. Znaczna część populacji przeznacza ponad 40% swoich dochodów na czynsz, podczas gdy panuje powszechna zgoda co do tego, że wskaźnik ten nie powinien przekraczać 30%. Ponieważ mieszkańcy miast i osoby samotnie wychowujące dzieci są szczególnie dotknięci tym problemem, koszty mieszkaniowe stają się istotnym czynnikiem nadmiernego zadłużenia. 

Atlas Dłużników Creditreform wskazuje na obszary o największym zadłużeniu w ośrodkach miejskich, a obszary wiejskie zaznaczono kolorem zielonym. Chociaż ceny gruntów są dość umiarkowane w porównaniu ze standardami europejskimi, to dodatkowe koszty budowy, takie jak koszty planowania i wyceny, są znacznie bardziej problematyczne. GdW (Niemieckie Stowarzyszenie Budownictwa i Mieszkalnictwa) podsumowuje to stwierdzeniem, że koszty rosną, liczba ludności rośnie, a budownictwo mieszkaniowe spada.

Popyt nie może być tak szybko zaspokojony

Ale spadki nie są wyraźne tylko w budownictwie socjalnym. W Niemczech w 2024 roku oddano do użytku około 252 000 mieszkań. Oznacza to spadek o 14,4% w porównaniu z rokiem 2023. Żądanie skierowane do polityków jest jasne: chodzi o wdrożenie programu wspomagającego, który zapewni więcej przestrzeni życiowej i to w przystępnych cenach. Niemcy mogą być jednak drogie w porównaniu z innymi krajami europejskimi, jeśli weźmie się pod uwagę stosunek kosztów mieszkaniowych do dochodów. Wystarczy pomyśleć o astronomicznych czynszach w innych europejskich metropoliach, takich jak Paryż czy Londyn. Również w Niemczech ci, którzy chcą mieszkać w centrach miast, żyją drogo. Tego nie da się zrekompensować.

Wyzwania stojące przed budownictwem mieszkaniowym są takie same w przypadku budownictwa socjalnego, jak i w sektorze ogólnym. Rosnące koszty budowy mieszkań prawdopodobnie niewiele się zmienią, o ile wynikają one z inflacji, na przykład w segmencie materiałów budowlanych. 

Czytelnicy analiz Creditreform dla MŚP doskonale pamiętają rosnące ceny zakupu, odnotowywane przez sektor budownictwa MŚP przez wiele kolejnych lat. Obecnie jednak wzrost cen stabilizuje się; wzrosty cen budowy budynków mieszkalnych wyniosły nieco poniżej 3% w 2024 r., czyli mniej więcej tyle, ile wynosi ogólna stopa inflacji. Presja cenowa wzrosła jednak w sektorze wykończeniowym i konserwacyjnym, gdzie inflacja wynosi około 5%.

Jakie są największe wyzwania dla branży budowlanej?

Wzrost kosztów zakupu materiałów budowlanych, a także wzrost kosztów wynikający z podwyżek płac to istotne czynniki wpływające na ceny nieruchomości. Innym problemem są rozbudowane przepisy, które podnoszą poziom kosztów budowy. Obliczono, że około jedna trzecia wzrostu kosztów budowy w ciągu ostatnich 23 lat wynikała z regulacji prawnych, na przykład dotyczących jakości izolacji akustycznej, wytwarzania ciepła i oszczędzania energii. Oznacza to, że przepisy biurokratyczne odgrywają rolę nie tylko podczas samej budowy, ale także na wstępnych etapach uzyskiwania pozwoleń na budowę. Staje się to oczywiste, gdy spojrzymy na czas trwania projektów budowlanych. Pozwolenia odgrywają również rolę w wyznaczaniu nowych gruntów pod zabudowę. Również w tym przypadku dobrze przemyślane przepisy, na przykład dotyczące ochrony przyrody i krajobrazu, są często postrzegane jako kolejna przeszkoda w nowym budownictwie. Istnieje jeszcze jeden czynnik, na który polityka ma mniejszy wpływ: branża budowlana zmaga się z ogromnym niedoborem wykwalifikowanych pracowników. Bardzo często przechodzą oni na emeryturę, zwłaszcza w zawodach wymagających kwalifikacji w branży wykończeniowej.
Branża budowlana, pomimo pierwszych oznak poprawy, nadal znajduje się w kryzysie. Jednak popyt na mieszkania w przystępnej cenie utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki rosnącej populacji Niemiec.